분양권과 입주권은 주택 취득에 대한 권리,그렇다면 차이점은 무엇일까
분양권과 조합원 입주권은 둘 다 추택을 취득하는 권리이다.그러나 주택수 포함 여부, 양도세 비과세 등에서는 차이점이 있어서 이를 정리해 보겠다. 1. 조합원 입주권2. 분양권 3. 입주권 VS 분양권 차이점
1. 조합원 입주권
주택재개발 사업이 진행되는 곳에 조합원으로 들어가서 입주권을 취득하는 것으로,주택재개발 사업에는 재건축, 재개발, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축 및 재개발 사업이 포함된다. 즉 입주권은 기존 주택이 재개발 및 재건축이 된 이후에 새롭게 탈바꿈한 아파트에 입주할 수 있는 권리이며, 입주권을 가진 사람들에게 우선 공급한 후 남은 세대를 분양하는 것이 분양권이다.참고로 2022년 1월 1일부터 입주권에 포함되는 범위가 아래와 같이 넓어졌다. 2. 분양권 청약에 당첨되어 일반 분양을 받은 것이다. 3. 조합원 입주권 VS 분양권입주권과 분양권은 양도세 비과세 및 중과대상 판정 시 주택 수 포함 여부 등 세금 측면에서 차이점이 있다. 이를 표로 정리하면 아래와 같다. 1. 취득세 중과 판단할 때 주택 수 포함 여부 입주권: 20.08.12 이후 취득하는 입주권 주택 수 포함(1주택+1입주권=2주택자)분양권: 20.08.12 이후 취득하는 분양권 주택 수 포함 주택에서 조합 입주권으로변경되는 취득 시점은? 재건축 사업 및 재개발 사업 모두 관리처분계획인가일 이후 보유한 주택이 입주권으로 바뀌게 된다. 분양권 취득 시점은?분양권은 원 분양권자, 승계 분양권자에 따라 상이하다.우선 원 분양권자의 경우 분양권 계약일이 취득세 산정일이며, 분양권 당첨일이 양도세 산정 시점이 된다. 분양권을 매수하여 승계한 경우, 잔금 지급일이 양도세 및 취득세 산정일이 된다. 2. 기존 주택 양도세 비과세, 중과대상 판정 시 주택 수 포함 여부입주권: 주택 수 포함분양권: 20.12.31 이전 취득한 경우 미포함, 20.01.01 이후 취득한 경우 포함3. 입주권 및 분양권에 대한 양도세 비과세 가능 여부입주권: 1세대 1주택 요건 충족 시 가능(조정 지역 2년 이상 보유 및 거주 조건 충족)분양권: 적용 불가4. 입주권 및 분양권 매도 시 양도세율 입주권: 1년 미만 보유: 70%, 1년 이상 2년 미만 보유: 60%, 2년 이상 보유: 기본세율분양권: 1년 미만 보유: 70%, 1년 이상 보유: 60% 투기과열지구의 조합원입주권 및 분양권은?현재는 서울 서초구, 강남구, 용산구, 송파구가 투기과열지구이며, 그 외 지역은 비규제지역이다. 투기과열지구에는 조합원 지위 양도 제한 및 분양권 전매 제한 등 제한이 있다. 1. 조합원 입주권 우선 투기과열지구 내에서 진행되는 재건축 사업은 조합설립인가 후 입주권 지위 양도가 제한된다. 재개발 사업의 경우 관리처분계획인가 후부터 지위 양도를 할 수 없다. 투기과열지구 조합설립인가 후 입주권 지위양도 제한됨이에 투기과열지구인 강남, 서초, 송파, 용산에서 조합이 설립된 후 조합원 지위를 양도받는 것은 거의 불가능하다고 봐야 한다. 물론 해당 지역에서 조합이 설립된 후 주택을 10년 보유, 5년 거주, 1주택 가구인 경우는 지위를 양도할 수 있다. 그 외로는 재건축 아파트를 매입해도 현금청산자로 분류된다.다만 조합설립 후 3년 동안 사업시행인가 신청이 없거나, 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 않는 경우 소유자는 조합원 지위를 양도할 수 있다.이에 압구정 현대아파트에서 최근 조합원 입주권 100억 원이 넘는 매물이 나오기도 했다. 2. 분양권 전매제한 투기과열지구에서 공급되는 주택에 대한 분양권은 전매제한이 있으며, 현재 시점으로 많이 완화가 된 상태이긴 하다. 수도권 3년, 비수도권 1년 적용됨. 이렇게 조합원입주권, 분양권의 차이점을 정리해 보았다.복잡해 보이지만 그냥 입주권, 분양권 모두 세금 낼 때 주택 수에 포함되며, 청약 시에도 주택으로 간주된다고 보면 된다. 또한 재개발 및 재건축 투자는 세금, 조합원 양도 가능 여부 등 따져야 할 것이 많으며 사업 또한 오래 소요되기에 잘 판단하여 투자해야겠다.